Les ventes aux enchères immobilières judiciaires, souvent méconnues, peuvent offrir de belles opportunités d’investissement pour celui qui deviendra adjudicataire.  

Personnes physiques comme personnes morales peuvent enchérir.  

Toutefois, la vigilance est de mise, et une connaissance des principes fondamentaux de la vente judiciaire est indispensable.

Tout ce qu’il faut savoir avant l’audience d’adjudication

  1. La représentation par avocat obligatoire 

Si vous souhaitez enchérir sur un bien immobilier, lors d’une audience d’adjudication devant le Tribunal Judiciaire, il vous faudra obligatoirement mandater un avocat inscrit au barreau de Nice. 

En effet, aux termes de l’article R322-40 du Code des procédures civiles d’exécution, « les enchères sont portées par le ministère d’un avocat inscrit au barreau du tribunal judiciaire devant lequel la vente est poursuivie ».  

Le cabinet de Maître BENDER, avocat à Nice, peut vous assister et répondre à vos interrogations.

  • Les démarches préalables 

Il est fortement recommandé de visiter le bien qui fait l’objet de la vente judiciaire.  

La date de visite est indiquée sur l’affiche de vente et peut intervenir dans les 15 jours qui précédent la vente.

Elle permet au futur enchérisseur de découvrir le bien, sa situation, son état général et l’ampleur des éventuels travaux à réaliser.  

Étant ici précisé qu’une attention toute particulière doit être portée au fait qu’un bien immobilier acquis aux enchères est acquis en l’état, conformément aux spécifications du cahier des conditions de vente, sans recours possible.  

Le cahier des conditions de vente précise les engagements auxquels l’enchérisseur devra se conformer s’il emporte le bien. Il n’a pas droit à l’erreur ! La loi ne prévoit aucun délai de réflexion ni de rétractation dans l’achat d’un bien aux enchères.

La plus grande vigilance est donc de mise à réception du cahier des conditions de vente, que vous pouvez directement demander au créancier poursuivant.  

Là encore, le cabinet de Maître BENDER, avocat à Nice, fort d’une longue expérience en la matière, peut vous assister.

  • Que faire si le bien est occupé ? 

Il est indispensable de vérifier avant l’audience d’adjudication si le bien est occupé et dans quelles conditions (loyer, date d’échéance…).

Suivant la procédure engagée, la résiliation du bail ou l’expulsion des occupants est plus ou moins complexe.

Le cabinet de Maître BENDER, avocat à Nice, pourra alors se charger de la procédure d’expulsion si elle s’avère nécessaire à l’encontre de tout occupant sans droit ni titre. 

Le jugement d’adjudication vaut titre d’expulsion. 

  • L’adjudication 

Vous êtes décidé ?  Le bien vous plaît et vous souhaitez pousser les enchères ? 

Dans ce cas, plusieurs notions doivent être connues avant de se lancer.  

  • Les frais 

Le bien sera adjugé pour un prix dit « au principal », auquel vont s’ajouter divers frais :  

  • Les frais préalables : ils correspondent à tous les frais de procédure qui ont abouti à la vente aux enchères du bien immobilier (appartement, garage, cave…). Ils sont de l’ordre de 5000 à 7000 euros mais varient suivant la procédure d’enchères. L’enchérisseur peut obtenir le montant précis de ces frais préalables auprès du créancier poursuivant, avant l’audience.  
  • Les droits de mutation : fixés à 5,8% du prix d’adjudication, sauf pour les marchands de biens. Ces droits sont à régler au Trésor public dans le cadre de la vente.  
  • Les émoluments :  les émoluments professionnels sont les frais des avocats intervenant dans le cadre de la procédure de vente forcée. Leur montant dépend du prix d’adjudication et les émoluments sont soumis à la TVA.
Prix d’adjudicationPourcentage applicable
Entre 0 et 6 500 €7,397 %
Entre 6 500 et 17 000 €3,051 %
Entre 17 000 et 60 000 €2,034 %
Plus de 60 000 €1,526 %
  • La publication du titre de vente : cette formalité est obligatoire, ensuite de l’adjudication et représente 0,1 % du prix de vente, auquel s’ajoutent des frais taxé par le service de publication.

Tous ces frais nécessitent d’être connus pour être intégrés au financement de votre projet.  

Le cabinet de Maître BENDER est à votre disposition pour répondre à vos interrogations.

  • Le dossier à préparer 

Des lors que le cabinet est mandaté, il vous est demandé les pièces suivantes :

  • Copie de votre carte d’identité  
  • Extrait du livret de famille  
  • Profession et ressources  
  • Justificatif de domicile de moins de 3 mois  

Par la suite, le cabinet vous transmettra des documents à retourner dûment complétés et signés, tel que :

  • Une fiche d’identité
  • Une attestation déclarative de la personne
  • Une attestation déclarative de la provenance des capitaux investis
  • Un pouvoir du montant au principal, pour lequel vous souhaitez enchérir.

Il convient de rappeler qu’un chèque de banque est nécessaire correspondant au minimum à 10% minimum de la mise à prix est exigé au jour de l’audience. Le montant peut être supérieur et est renseigné sur l’affiche d’annonce légale communiquée par le créancier poursuivant.

S’agissant d’une vente judiciaire du Tribunal judiciaire de Nice, le chèque devra être libellé à l’ordre du Bâtonnier de l’ordre des avocats.

Les honoraires du cabinet pour la représentation à l’audience d’adjudication

Le cabinet de Maître Émilie BENDER facture son assistance et son déplacement à l’audience 240 euros TTC afin d’enchérir pour son client.  

Si ce dernier remporte l’enchère,  les honoraires du Cabinet de Maître BENDER s’élèveront à 2% TTC du prix d’adjudication, avec un minimum un honoraire de 1800 euros TTC pour le dossier.