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8 rue Alfred Mortier, 06000 Nice
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Le bail d’habitation est régi par des dispositions spécifiques exclusives du droit de la consommation. Alors, comment la protection du locataire se distingue de la protection des consommateurs ?

Cour de cassation, 3ème chambre civile, 26 janvier 2017 (pourvoi n°15-27.580)

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, ensemble l’article L. 137-2 du code de la consommation, prévoient :

Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

L’action des professionnels, pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans.

Une société était propriétaire d’un logement social donné à bail à des époux. Celle-ci les a assigné, après la libération des lieux, en paiement de sommes au titre des réparations locatives ainsi que pour un solde de loyer. 

L’action est-elle prescrite ? 

Le jugement de la cour d’appel déclare prescrite l’action de la bailleresse. Il retient que la société est un professionnel de la location immobilière sociale d’une part. D’autre part, la location d’un logement est une fourniture de services, le bailleur mettant à la disposition du locataire un local en contrepartie d’un loyer.

La prescription biennale prévue à l’article L. 137-2 du code de la consommation s’applique donc aux relations entre les parties. Alors, la bailleresse a eu connaissance des faits lui permettant d’agir le 26 octobre 2011, date du constat d’huissier de justice, pour les réparations locatives et le 1er octobre 2011, date de l’impayé le plus récent, pour le solde de loyer.

La décision de la cour de cassation

La cour de cassation casse et annule en toutes ses dispositions, le jugement rendu le 7 septembre 2015, entre les parties, par le tribunal d’instance.

Le bail d’habitation régi par la loi du 6 juillet 1989 obéit à des règles spécifiques exclusives du droit de la consommation. Ainsi, la prescription édictée par l’article 7-1 de cette loi est seule applicable à l’action en recouvrement des réparations locatives et des loyers impayés. Sur ce fondement et selon la cour de cassation, le tribunal d’instance a violé les textes susvisés, le premier par refus d’application et le second par fausse application.

Parce que le contrat de bail d’habitation obéit aux règles de la loi de 89, le locataire n’est pas assimilé à un simple consommateur. Le locataire bénéficie ainsi d’une meilleure protection celle des consommateurs, notamment en matière de prescription.

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